Wer vom einen Eigenheim ins nächste wechselt, steht vor einer zentralen Frage: Soll ich zuerst verkaufen oder zuerst kaufen? Beide Wege sind möglich. Welcher für Sie der richtige ist, hängt vor allem von Ihrer finanziellen Reserve und Ihrer Risikobereitschaft ab.
Variante 1: Zuerst verkaufen
Vorteil:
Sie kennen den effektiven Verkaufserlös und wissen genau, wie viel Eigenkapital Ihnen für den Kauf zur Verfügung steht. Eine doppelte finanzielle Belastung ist ausgeschlossen.
Nachteil:
Finden Sie nicht rechtzeitig ein neues Zuhause, brauchen Sie eine Zwischenlösung.
So reduzieren Sie das Risiko:
Vereinbaren Sie im Kaufvertrag einen späten oder flexiblen Antrittstermin. Auch eine befristete Rückmiete für einige Monate ist mit vielen Käufern verhandelbar.
Variante 2: Zuerst kaufen
Vorteil:
Sie sichern sich Ihr Wunschobjekt, ohne auf den Verkauf warten zu müssen.
Nachteil:
Bis zum Verkauf tragen Sie zwei Liegenschaften. Die Bank prüft in diesem Fall, ob Sie die Belastung beider Objekte vorübergehend tragen können.
Überbrückungsfinanzierung:
Die Bank finanziert den Kauf, bevor der Erlös aus dem Verkauf verfügbar ist. Voraussetzung ist in der Regel eine realistische Bewertung Ihrer bisherigen Liegenschaft. Manche Banken verlangen zusätzlich einen bereits unterzeichneten Kaufvertrag. Ein zu optimistisch angesetzter Verkaufspreis ist hier das grösste Risiko: Verkaufen Sie später tiefer, fehlt Ihnen Eigenkapital.
Unsere Empfehlung
Für die meisten Eigentümer ist die Reihenfolge «Bewertung, Finanzierungsgespräch, Verkauf mit flexiblem Antritt, Kauf» der sicherste Weg. Wer zuerst kauft, sollte über genügend Reserven verfügen, um einen tieferen Verkaufspreis oder eine längere Verkaufsdauer auffangen zu können.
Diese vier Punkte sollten Sie vorab klären
- Laufzeit Ihrer Hypothek.
Wird eine Festhypothek vor Ablauf aufgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Oft lässt sich die Hypothek aber auf das neue Objekt übertragen, sofern Sie bei derselben Bank bleiben. - Pensionskassengeld.
Haben Sie für Ihr Eigenheim Gelder aus der Pensionskasse bezogen, müssen Sie diese beim Verkauf zurückzahlen. Investieren Sie den Betrag innert zwei Jahren wieder in selbstgenutztes Wohneigentum, entfällt die Rückzahlung. In der Zwischenzeit kann das Geld auf ein Freizügigkeitskonto überwiesen werden. - Grundstückgewinnsteuer. Verkaufen Sie selbstgenutztes Wohneigentum und kaufen innert angemessener Frist ein neues in der Schweiz, kann die Steuer aufgeschoben werden. Ist das neue Objekt günstiger als der Verkaufserlös, wird die Differenz besteuert.
- Eigenmittel für den Kauf.
Banken verlangen mindestens 20 Prozent Eigenmittel, davon mindestens die Hälfte ausserhalb der Pensionskasse. Die zweite Hypothek muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.
Häufige Fragen
Wer bezahlt Notariat und Grundbuch?
Im Kanton Zürich werden diese Kosten üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton Zürich nicht.
Wann sollte ich mit der Bank sprechen?
Bevor Sie ein neues Objekt suchen. So wissen Sie, in welchem Preisrahmen Sie sich bewegen können, und verlieren kein Wunschobjekt wegen einer offenen Finanzierung.
Ihr nächster Schritt
Eine fundierte Bewertung Ihrer Liegenschaft ist die Grundlage für jedes Finanzierungsgespräch. Wir erstellen sie für Sie und stimmen den Verkauf so ab, dass der Wechsel ins neue Zuhause reibungslos gelingt.