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Mietzins anpassen: So nutzen Sie Referenzzinssatz, Teuerung und Kostensteigerung richtig


Eine Mietzinserhöhung von 3 Prozent klingt nach wenig. Bei einer Wohnung mit CHF 2’000 Monatsmiete sind das jedoch CHF 720 pro Jahr. Bei einer Liegenschaft mit 20 Wohnungen summiert sich das auf über CHF 14’000, und zwar jedes Jahr. Wer Anpassungen verpasst oder formell fehlerhaft mitteilt, verliert Ertrag, der sich später kaum mehr zurückholen lässt.

Die drei wichtigsten Gründe für eine Anpassung

  1. Referenzzinssatz
    Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert. Steigt er um 0.25 Prozentpunkte, darf der Mietzins um 3 Prozent erhöht werden. Sinkt er, können Mieter eine Senkung von 2.91 Prozent verlangen.
  2. Teuerung
    40 Prozent der Teuerung seit der letzten Mietzinsfestsetzung dürfen auf den Mietzins überwälzt werden. Massgebend ist der Landesindex der Konsumentenpreise.
  3. Allgemeine Kostensteigerung
    Steigen Unterhalt, Versicherungen oder Gebühren, darf auch das weitergegeben werden. Die Kosten können effektiv nachgewiesen oder mit einer angemessenen Pauschale geltend gemacht werden.

Zusätzlich berechtigen wertvermehrende Investitionen, zum Beispiel eine neue Küche oder eine energetische Sanierung, zu einer Erhöhung. Reiner Unterhalt tut das nicht.

Die Form entscheidet

Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, wenn sie korrekt mitgeteilt wird:

  • Sie muss auf dem amtlich genehmigten Formular erfolgen und begründet sein.
  • Sie muss dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen.
  • Sie gilt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Erhöhung nichtig. Der Mieter kann eine gültige Erhöhung zudem innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Eine saubere Begründung ist deshalb Ihr bester Schutz.

Bei Senkungsbegehren nicht vorschnell nachgeben

Verlangt ein Mieter wegen eines tieferen Referenzzinssatzes eine Senkung, dürfen Sie diese mit der aufgelaufenen Teuerung und der Kostensteigerung verrechnen. Oft bleibt am Ende nur eine kleine oder gar keine Senkung übrig. Voraussetzung dafür ist, dass die Grundlagen der letzten Mietzinsfestsetzung sauber dokumentiert sind.

Unsere Empfehlung

Halten Sie für jedes Mietverhältnis fest, auf welchem Referenzzinssatz, welchem Indexstand und welchem Datum der aktuelle Mietzins basiert. Prüfen Sie nach jeder Publikation des Referenzzinssatzes alle Verträge systematisch. Und schöpfen Sie nicht blind jede Möglichkeit aus: Liegt eine Wohnung bereits über der Marktmiete, riskieren Sie Wechsel und Leerstand. Gute Bewirtschaftung heisst, Ertrag und Mieterzufriedenheit gleichzeitig im Blick zu behalten.

Häufige Fragen

Gilt das auch für Index und Staffelmieten?

Nein. Bei einer Indexmiete richtet sich die Anpassung ausschliesslich nach dem Landesindex, bei einer Staffelmiete nach den im Vertrag festgelegten Stufen.

Darf ich den Mietzins erhöhen, wenn der Mieter erst kürzlich eingezogen ist?

Ja, sofern sich die Berechnungsgrundlagen seit Vertragsabschluss verändert haben und die Fristen eingehalten werden.

Ihr nächster Schritt

Als Bewirtschafter prüfen wir Ihre Mietverhältnisse laufend, setzen Anpassungen fristgerecht und rechtssicher um und berichten Ihnen transparent, wie sich Ihr Ertrag entwickelt.