Ein Neubau mit 40 Wohnungen und einem durchschnittlichen Mietzins von CHF 2’200 generiert CHF 88’000 Mietertrag pro Monat. Sind die Wohnungen drei Monate nach Bezugstermin noch leer, fehlen über CHF 260’000. Eine erfolgreiche Erstvermietung beginnt deshalb nicht bei der Fertigstellung, sondern rund ein Jahr davor.
12 bis 9 Monate vor Bezug: Die Strategie festlegen
- Marktanalyse: Welche Mietzinse sind in der Umgebung für vergleichbare Wohnungen realistisch? Wie viele Neubauprojekte kommen gleichzeitig auf den Markt?
- Zielgruppe: Familien, Paare, Senioren? Die Zielgruppe bestimmt Tonalität, Kanäle und Preisgestaltung.
- Mieterspiegel: Jede Wohnung erhält einen Mietzins, der Lage, Stockwerk, Ausrichtung und Grundriss abbildet. Ein einheitlicher Quadratmeterpreis führt fast immer dazu, dass die besten Wohnungen zu günstig und die schwierigen zu teuer sind.
9 bis 6 Monate vor Bezug: Die Vermarktung vorbereiten
- Projektname, Website und Vermietungsunterlagen erstellen
- Visualisierungen, Grundrisse und Baubeschrieb aufbereiten
- Interessentenliste aufbauen und erste Anfragen sammeln
- Digitalen Bewerbungsprozess einrichten
6 bis 3 Monate vor Bezug: Aktiv vermieten
Rund sechs Monate vor Bezug ist der ideale Start. Früher springen Interessenten wieder ab, weil ihre Kündigungsfristen nicht passen. Später wird die Zeit knapp.
- Besichtigungen: Eine Musterwohnung oder geführte Baustellenbesuche machen den Neubau erlebbar.
- Mieterauswahl: Prüfen Sie Betreibungsregisterauszug und Einkommen. Als Faustregel sollte der Mietzins nicht mehr als einen Drittel des Einkommens ausmachen. Achten Sie zudem auf eine gute Durchmischung, sie prägt die Stimmung im Haus für Jahre.
- Mietverträge: Im Kanton Zürich gilt die Formularpflicht für den Anfangsmietzins. Das Formular muss auch bei einer Erstvermietung abgegeben werden. Fehlt es, kann der Mietzins angefochten werden.
3 Monate vor Bezug bis Einzug: Übergaben planen
- Einzüge staffeln: Nicht alle Mieter am selben Tag. Eine Staffelung nach Hauseingang oder Stockwerk entlastet Lift, Zufahrt und Hauswart.
- Übergabeprotokoll: Jede Wohnung wird gemeinsam abgenommen, Mängel werden schriftlich festgehalten.
- Nebenkosten: Da bei Neubauten Erfahrungswerte fehlen, sollten die Akontozahlungen eher vorsichtig angesetzt werden. Hohe Nachzahlungen nach dem ersten Jahr belasten das Verhältnis zu den Mietern unnötig.
Unsere Empfehlung
Setzen Sie die Mietzinse von Anfang an marktgerecht an, statt mit Rabatten oder Gratismonaten nachzubessern. Aktionen signalisieren, dass etwas nicht stimmt, und ziehen Mieter an, die beim nächsten Angebot wieder weiterziehen.
Häufige Fragen
Wer kümmert sich um die Mängel nach dem Einzug?
Mängel in den Wohnungen werden gesammelt und koordiniert an die Bauherrschaft oder den Generalunternehmer weitergeleitet. Eine klare Abgrenzung der Zuständigkeiten vor dem Bezug erspart allen Beteiligten viel Aufwand.
Braucht es für die Erstvermietung einen separaten Partner?
Nicht zwingend. Übernimmt die künftige Bewirtschaftung auch die Erstvermietung, kennt sie die Mieter von Anfang an, und es gehen beim Übergang keine Informationen verloren.
Ihr nächster Schritt
Wir begleiten Ihr Neubauprojekt von der Mietzinsstrategie bis zur Übergabe der letzten Wohnung und übernehmen danach auf Wunsch die Bewirtschaftung.