Jedes Gebäude altert. Dach, Fassade, Heizung und Lift müssen irgendwann erneuert werden, und zwar unabhängig davon, ob die Gemeinschaft darauf vorbereitet ist. Der Erneuerungsfonds sorgt dafür, dass diese Kosten nicht plötzlich und in voller Höhe auf die einzelnen Eigentümer zukommen.
Was ist der Erneuerungsfonds?
Der Erneuerungsfonds ist ein gemeinsames Vermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft, das für den Unterhalt und die Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile reserviert ist. Das Gesetz schreibt ihn nicht zwingend vor, die meisten Reglemente sehen ihn aber vor. Die Eigentümer zahlen jährlich im Verhältnis ihrer Wertquote ein.
Die häufigste Faustregel und ihr Problem
Oft werden jährlich 0.1 bis 0.3 Prozent des Gebäudeversicherungswerts einbezahlt. Ein Rechenbeispiel zeigt, warum das nicht immer reicht:
- Gebäudeversicherungswert: CHF 12 Mio.
- Jährliche Einlage von 0.2 Prozent: CHF 24’000
- Fondsbestand nach 20 Jahren: rund CHF 480’000
Stehen nach 20 Jahren eine Fassaden und Dachsanierung für CHF 1.5 Mio. an, fehlt über eine Million Franken. Diese Lücke müssen die Eigentümer dann mit einer Sonderumlage schliessen.
Was wann fällig wird
Als grobe Orientierung für die Lebensdauer gemeinschaftlicher Bauteile:
| Bauteil | Lebensdauer |
| Heizung | 15 bis 25 Jahre |
| Lift | 25 bis 30 Jahre |
| Flachdach | 25 bis 35 Jahre |
| Fassade | 30 bis 40 Jahre |
| Fenster | 25 bis 35 Jahre |
Unsere Empfehlung
Bestimmen Sie die Einlage nicht mit einer Pauschale, sondern auf Basis einer langfristigen Erneuerungsplanung über 20 bis 25 Jahre. Diese zeigt, welche Arbeiten wann anfallen und wie viel Geld dafür nötig ist. Überprüfen Sie die Planung alle drei bis fünf Jahre. So passt die Einlage immer zum tatsächlichen Zustand der Liegenschaft.
Warum ein gut gefüllter Fonds allen nützt
- Weniger Konflikte: Sanierungen lassen sich einfacher beschliessen, wenn das Geld vorhanden ist.
- Höherer Wiederverkaufswert: Käufer und Banken prüfen den Fondsbestand. Ein gesunder Fonds schafft Vertrauen.
- Planbare Kosten: Eigentümer wissen, womit sie jährlich rechnen müssen.
Häufige Fragen
Erhalte ich meinen Anteil beim Verkauf der Wohnung zurück?
Der Fonds gehört der Gemeinschaft und bleibt bei der Liegenschaft. Ihr Anteil geht mit der Wohnung auf den Käufer über und fliesst in der Regel indirekt in den Verkaufspreis ein.
Kann ich die Einlagen von den Steuern abziehen?
In vielen Kantonen, so auch im Kanton Zürich, sind die Einlagen als Unterhaltskosten abziehbar, sofern der Fonds ausschliesslich für den Unterhalt bestimmt ist. Wer den Pauschalabzug wählt, kann die Einlagen nicht zusätzlich abziehen. Ihr Anteil am Fondsvermögen unterliegt der Vermögenssteuer.
Wer entscheidet über die Verwendung des Fonds?
Grundsätzlich die Stockwerkeigentümerversammlung. Das Reglement kann der Verwaltung für kleinere Ausgaben eine eigene Kompetenz einräumen.
Ihr nächster Schritt
Wir verwalten Stockwerkeigentümergemeinschaften mit 15 und mehr Einheiten, erstellen die langfristige Erneuerungsplanung und sorgen dafür, dass Ihre Gemeinschaft auf anstehende Sanierungen vorbereitet ist.